广东26选5开奖结果查|广东26选5图表|
呼和浩特市益慧泓远人力资源顾问有限责任公司官网

呼和浩特市益慧泓远人力资源顾问有限责任公司

  • 西北地区人力资源全方位解决方案优质品牌
服务热线:
0471-5291281 18686037702
当前位置:首页  > 行业新闻
房地产企业的成本
作者:admin 发布日期:2019/6/18 19:55:35

1、土地费用 土地费用包括城镇土地出让金,土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种:协议出让,招标出让,拍卖出让。目前基本以后?#34903;?#26041;式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧,通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中,土地费用约占20%,并有进一步上升的趋势。

2、前期工程费 前期工程费主要指房屋开发的前期规划,设?#21697;眩?#21487;行性研究费,地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对?#31995;停话?#19981;会超过6%

3、建筑安装工程费 建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程,设备及安装工程费用等,又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看,约占整个成本的40%左右。

4、市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路,自来水,污水,电力,电信,绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为?#29992;?#25552;供配套服务的各?#22336;?#33829;利性的公?#33945;?#26045;(如学校,幼儿园,医院,派出所等)和各种营利性的配套设施(如粮店,菜市场等商业网点)?#20154;?#21457;生的费用。他同?#34987;?#21253;括一些诸如?#28009;?#35843;压站,变电室,自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中,该项目所占比例较大,我国?#35805;?#22312;20%~30%左右。

5、管理费用 管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各?#22336;?#29992;,它包括管理人员工资,差旅费,办公费,保险费,职工教育费,养老保险?#35757;取?#22312;整个成本构成所占比例很小,?#35805;?#19981;会超过2%

6、贷款利息 房地产因开发周期长,需要投资数额大,因此必须借助银行的信贷资金,在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小,融资额度的多少有密切关系,所以占成本构成比例相对不稳定。

7、税费 税费包含两部分:一部?#36136;?#31246;收,与房地产开发建设有关的税收包括房产税,城镇土地使用税,耕地占有税,土地增值税,两税一费(营业税,城市维护建设税和教育费附加),契税,企业所得税,印花税,外商投资企业和外国企业所得税等;另一部?#36136;?#34892;政性费用,主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用,项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费,商品房交易管理费,大市政配套费,人防费,?#28009;?#27700;电增容费,开发管理?#35757;取?#22312;我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大,?#35805;?#22312;15%~25%左右。 8、其他费用 其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费,各种不可预见?#35757;齲?#22312;成本构成中?#35805;?#19981;会超过10%

第一 明确各科目的标准成本和?#21697;?#22522;数

一、土地获得价款

这个投资最拿手的了,一句话带过?#27426;?#35828;,按照政府文件执行就是:

1.1 有票地价款(招拍挂):按照取地文件执行

1.2 有票土地相关税费(契税、印花税等)?#28009;?#31246;3%-4%,整体税费可按照4.05%简算;

1.3 无票土地款或溢价等:注意填写位置,否则影响税费计算;

1.4拍卖服务费,?#35805;?#26469;讲0.1%

1.5指标费,各地收费标准不一,以成都为例,主城区30/

二、开发前期准备费(合计200-250/㎡)

2.1 勘察丈量费:含项目勘察测绘、工程放线?#35757;?#29992;于项目初始勘测丈量的费用;

单方标准:3/平?#31069;?#23665;地项目为6/平米

?#21697;?#22522;数:报规面积(地上+地下)

2.2规划设?#21697;眩? 含项目项目总体规划设?#21697;選?#35268;划?#25293;?#35774;?#21697;選?#26041;案设?#21697;選?#26045;工图设?#21697;選?#24066;政配套设计(景观、小市政)、审图及专业设计顾问等费用(不含样板间设?#21697;眩?span>

单方标准:高层/低层20-60/平?#31069;?#22320;区不同差异很大),山地项目100/平?#31069;?span>

?#21697;?#22522;数:报规面积(地上+地下)

2.3报批报建费:包含常规报建费如城市建设配套费、根据?#23548;?#24773;再缴纳费用、可返回费用及特殊收?#35757;齲?#21508;区域成本差异较大;

单方标准:地区差异较大,?#26412;?#19996;部约200/平方?#31069;本?#21271;部可达350/平?#31069;?span>

?#21697;?#22522;数:报规面积(地上+地下)

2.4三通一平费:包含临水、临电、临路和场地平整费

单方标准:10/平方?#31069;?#23665;地项目增加150-300 元土石方平整及挡墙砌筑等费用;

?#21697;?#22522;数:报规面积(地上+地下)

2.5临时设施费:临时场地和办公费

单方标准:10/平米

?#21697;?#22522;数:报规面积(地上+地下)

三、主体建筑及安装工程费(合计2400-3000/㎡)

?#35805;?#25353;照业态进行归集,而单类业态构成由多个指标叠加而成,在计算方式上,地上成本+地下成本+级配成本=合计成本;

3.1 高层(12F-28F

1)单体地下成本(不包含车库面积,?#38431;?#22320;下室)

单方标准:3700/平?#31069;?#21442;考?#26412;?#26576;项目,具体视项目情况而定)

?#21697;?#22522;数:单体地?#26053;?#31215;

2)单体地上成本

单方标准:1800/平?#31069;?#21442;考?#26412;?#26576;项目,具体视项目情况而定)

?#21697;?#22522;数:单体地上面积

为计算简便,(1)2)综合计算可?#36152;?#32467;构成本:约1900/平米

?#21697;?#22522;数:采用报规面积(地上+地下)

3) 级配成本:根据产品线档次,不同级别因用材不同,成本差异较大,主要差异体现在外窗和外立面;

单方标准:300/平?#20303;?span>400元/平米不等

?#21697;?#22522;数: 报规面积(地上+地下)

3.2 小高层(7F-11F

1)单体地下成本(不包含车库面积,?#35805;?#19981;超过地上面积的10%

单方标准:3500/平?#31069;?#21442;考?#26412;?#26576;项目)

?#21697;?#22522;数:单体地?#26053;?#31215;

2)单体地上成本

单方标准:1800/平?#31069;?#21442;考?#26412;?#26576;项目)

?#21697;?#22522;数: 单体地上面积

为计算简便,(1)2)综合计算可?#36152;?#32467;构成本:约1900/平米

?#21697;?#22522;数:采用报规面积(地上+地下)

3) 级配成本:小高层级配产品与高层接近,略高于高层;

单方标准:300/平?#20303;?span>500元/平米不等

?#21697;?#22522;数:报规面积(地上+地下)

3.3 洋房(5F-6F

1)单体地下成本(?#38431;?#22320;下室)

单方标准:2600/平?#31069;?#21442;考?#26412;?#26576;项目)

?#21697;?#22522;数:单体地?#26053;?#31215;

2)单体地上成本

单方标准:1800/平?#31069;?#21442;考?#26412;?#26576;项目)

?#21697;?#22522;数:单体地上面积

为计算简便,(1)2)综合计算可?#36152;?#32467;构成本:约1800/平米

?#21697;?#22522;数:采用报规面积(地上+地下)

3) 级配成本:洋房产品因产品档次略高,级配成本高于高层

单方标准:500/平?#20303;?span>600元/平米不等

?#21697;?#22522;数:报规面积(地上+地下)

3.4叠拼/联排(6F以下,多为4F

1)单体地下成本(?#35805;?#19981;超过地上面积的30%

单方标准:2500/平?#31069;?#21442;考?#26412;?#26576;项目)

?#21697;?#22522;数: 单体地?#26053;?#31215;

2)单体地上成本

单方标准:1700/平?#31069;?#21442;考?#26412;?#26576;项目)

?#21697;?#22522;数: 单体地上面积

为计算简便,(1)2)综合计算可?#36152;?#32467;构成本:1900/平米

?#21697;?#22522;数:采用报规面积(地上+地下)

3) 级配成本:叠拼产品因产品档次略高,级配成本高于高层

单方标准:根据建筑风格550/平?#20303;?span>600元/平?#20303;?span>700元/平米

?#21697;?#22522;数:报规面积(地上+地下)

3.5双?#30784;?#29420;栋产品

1)单体地下成本(?#35805;?#19981;超过地上面积的40%

单方标准:3000/平?#31069;?#21442;考?#26412;?#26576;项目)

?#21697;?#22522;数:单体地?#26053;?#31215;

2)单体地上成本

单方标准:1900/平?#31069;?#21442;考?#26412;?#26576;项目)

?#21697;?#22522;数: 单体地上面积

为计算简便,(1)2)综合计算可?#36152;?#32467;构成本:2200/平米

?#21697;?#22522;数:采用报规面积(地上+地下)

3) 级配成本:独栋产品因产品档次最高,级配成本也是最高的

单方标准?#28009;?#36890;风格1200/平?#31069;?#27861;式风格成本最高1600/平?#31069;?span>

?#21697;?#22522;数: 报规面积(地上+地下)

PS:影响建安成本的因素很多,?#28909;?#23721;土状况,装配率比例,绿建要求?#21462;?#20855;体情况要视土地本身规划条件而定。

3.7 特殊科目

有些费用可能有一些特殊配置,需要单独进行计算,标准参考如下:

1) 精装修

单方标准:按档次差异较大,600元、1000元 、1600元、3000元不等

?#21697;?#22522;数:(地上面积+附赠面积)*0.85

2) 太阳能

屋顶集热式费用标准:4500-6000/( 分业态计算户数)

阳台分户式费用标准:3000-4000/

3)充电桩:一体式一机一枪,4/?#31069;?span>

4) 装配式增加费:300/平?#31069;?span>

四、社区管网工程费(合计220--450/㎡)

包含给排水系?#24120;?#37319;暖系?#24120;计?#31995;?#24120;?#20379;电系统?#26696;?#20302;压设备,智能化系统工程建设费用,区域差异较大,分为220--450不等,?#26412;?#19996;部综合成本240/平?#31069;?span>

1)给排水系?#28009;?#36890;区域?#35805;?span>40元/㎡,某些新区100/㎡;

2)采暖系?#24120;浩?#36890;区域不收取费用,某些开发新区100-150/㎡;

3)?#35745;?#31995;?#24120;??#35805;?#21306;域按照30-40/㎡;

4)供电系统?#26696;?#20302;压设备:电力系统属于额度最高的科目,120-140/㎡;

5)智能化系?#24120;?#39640;层产品10/㎡,低层产品20/㎡;

以上5项?#21697;?#22522;数:报规面积(地上+地下)

五、景观费用(折合120-300/㎡)

首先需要对景观用地的?#25293;?#20570;一个界定,建筑用地范围红线范围内,除去20%-30%建筑基底占地面积和市政道路外部分统称景观用地,

景观用地的硬景软?#25353;?#37197;考?#21069;?#29031;73开;

单方标准:景观工程造价会根据风格的同而差异很大,分为250350500/㎡不等;

?#21697;?#22522;数:红线用地面积--建筑?#38431;?#38754;积-市政道路面积-(约为总占地70%

六、配套设施费用(300-500/㎡)

配套主要是以地库、商业、会所为主,尤其是车库部分,体量最大;

1)车库:按照车库类?#22836;?#20026;普通车库和人防车库,人防车库需要设置人防设备、人防门等,成本稍高;

单方标准: 普通车库 2800/㎡ ,人防车库 3100 /㎡;

?#21697;?#22522;数:地下车库面积(以某项目为例,地下/地上约30%

2)配套商业:主要是以毛坯交房的低层商业为准,根据风格的不同成本存在?#27426;?#24046;异;

单方标准: 普通风格3000/㎡左右,法式风格3500/

?#21697;?#22522;数:根据商业?#23548;式?#31569;面积为主,?#35805;?#20026;地上面积;(若商业属于高层1F,注意总面积不要重复计算)

3)会所:根据项目定位,会所高端项目中出现,?#35805;?#26469;说会所多为精装修,所以成本标准比较高;

单方标准: 考虑3000/㎡的装修成本,普通风格成本6700/㎡,法式风格7000/

?#21697;?#22522;数:根据商业?#23548;式?#31569;面积计算

4)配建小学、幼儿园:?#35805;?#20026;低层产品,产品多为简装

单方标准: 教学楼2300-2500/㎡ ,体育馆2700/

?#21697;?#22522;数:根据?#23548;式?#31569;面积计算,?#35805;?#20026;地上

七、工程相关费:监理费、预结算编?#21697;眩?span>30-50元/㎡)

属于开发间接费大类,某些区域参考标准如下:

单方标准:监理费20/㎡,预结算编?#21697;?span>15元/㎡,综合35/㎡;

?#21697;?#22522;数:报规面积(地上+地下)

Tips:怎么样,看完这些成本标准感觉数据太多,有点头?#25991;?#28072;? 当然,如果只是一个普通的项目,可以简单粗暴的处理:除土地外的六成本大概有个总成本控制即可,建筑单方3500-4000/㎡;另外,如果不同物业类型单方建筑成本?#35805;?#20026; 独栋>联排>洋房>小高/高层

益慧弘远人力资源

第二   税费问题

税主要包括营业税、城建税、教育费附加,土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地?#21152;?#31246;、个人所得税以及契税?#21462;?span>

1、营业税

⑴税目与税率

营业税涉及转让无形资产和销售?#27426;?#20135;(包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物)两个税目,税率都是5%

⑵特殊规定

转让?#27426;?#20135;有限产权或永久使用权,以及单位将?#27426;?#20135;无偿赠与他人,视同销售?#27426;?#20135;。(?#38431;?#19994;税暂行条例实施细则》第四条) 在销售?#27426;?#20135;时连同?#27426;?#20135;所占土地的使用权一并转让的行为,?#26085;?#38144;售?#27426;?#20135;征税。

以?#27426;?#20135;投资入股,参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为,不征营业税。但转让该项股权,应按本税目征税。200212月《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191)对这?#20013;?#20026;征税办法重新作出规定,自200311日起,对以无形资产、?#27426;?#20135;投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。

土地租赁和?#27426;?#20135;租赁,?#35805;?#36716;让无形资产和销售?#27426;?#20135;纳税,而是按照租赁业税目纳税。

土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,不征营业税。 在销售?#27426;?#20135;时连同?#27426;?#20135;所占土地的使用权一并转让的行为,?#26085;?#38144;售?#27426;?#20135;征税。

⑶纳税地及纳税时间

纳税人销售?#27426;?#20135;、转让土地使用权,向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳营业税。

营业税的纳税义务发生时间,为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

纳税人转让土地使用权或者销售?#27426;?#20135;,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。单位赠与?#27426;?#20135;的,纳税义务发生时间为?#27426;?#20135;所有权转移的当天。

⑷抵减问题

单位和个人销售或转让其购置的?#27426;?#20135;或受让的土地使用权,以全部收入减去?#27426;?#20135;或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 单位和个人销售或转让抵债所得的?#27426;?#20135;、土地使用权的,以全部收入减去抵债?#22791;?#39033;?#27426;?#20135;或土地使用权作价后的余额为营业额。(《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》财税[2003]16)

2、城市维护建设税 计税依据是纳税人?#23548;式?#32435;的营业税税额。

税率分别为7%5%1%。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。

计算公式:应纳税额=营业税税额×税率。

3、教育费附加

教育费附加的计税依据是纳税人?#23548;式?#32435;营业税的税额费率为3%

计算公式:应交教育费附加额=应纳营业税税额×费率。

4、土地增值税

计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。

税率为30%40%50%60%,土地增值税预征税率各地区不?#21462;?span>

计算公式:应交土地增值税=增值额×费率-速算扣除数-预缴税金

5、房产税

(1)以房产税原值(评?#20048;?span>)为计税依据,税率为1.2%。计算公式为:

房产税年应纳税额=房产原值(评?#20048;?span>)×(1-30%)×1.2%

(2)以租金收入为计税依据的,税率为12%。计算公式为:

房产税年应纳税额=年租金收入×12%

6、土地使用税

土地使用税以纳税人?#23548;收加?#30340;土地面积为计税依据,依照规定税额计算征收。

7、印花税

印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种?#23616;?#25152;征收的一种兼有行为性质的?#23616;?#31246;。分为从价计税和从量计税?#34903;幀?span>

应纳税额=计税金额*税率,应纳税额=?#23616;?#25968;量*单位税额。

⑴开发企业的会计帐簿、营业执照等贴印花税;

⑵土地使用权出让转让书立的?#23616;?span>(合同)暂不征收印花税(《关于印花税若干政策的通知》财税[2006]162号第三条规定,按产权转移书据征收印花税);

⑶在土地开发咨询、施工、采购、房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等,应按照印花税有关规定缴纳印花税;

⑷进行房屋买卖的,签定的购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税,通常在房地产交易活动同时收取;

⑸在办理房地产权属证件时,应按权利许可证照,按件交纳印花税五元,

8、企业所得税

计税依据:应纳税所得额=收入总额-?#21152;?#25187;除项目金额

税率:

⑴企业所得税的税率为25%

?#21697;薔用?#20225;业取得本法第三条第三款规定的所得,适用税率为20%

⑶符合条件的小型微利企业,减按20%的税?#25910;?#25910;企业所得税。

⑷国家需要重点扶持的高新?#38469;?#20225;业,减按15%的税?#25910;?#25910;企业所得税 ⑸外商投资企业和外资企业,过渡期。

计算公式:应纳税额=应纳税所得额×税率

9、耕地?#21152;?#31246;

?#21152;?#32789;地建房或者从事非农业建设的单位或者个人,为耕地?#21152;?#31246;的纳税人,应当依照本条例规定缴纳耕地?#21152;?#31246;。

耕地?#21152;?#31246;的税额规定如下:

(一)人均耕地不超过1亩的地区(以县级行政区域为单位,下同),每平方米为10元至50;

(二)人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区,每平方米为8元至40;

(三)人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区,每平方米为6元至30;

(四)人均耕地超过3亩的地区,每平方米为5元至25元。

10、个人所得税

个人所得税是以个人取得的各项应税所得对象征收的一种税。支付所得的单位或者个人为个人所得税的扣缴义务人,按照税法规定代扣代缴个人所得税,是扣缴义务人的法定义务。

房地产企业除了企业通常的个人所得税业务以外,特殊的就是拆迁补偿、挡光或施工补偿、晚交房和晚办产权补偿等各项补偿的涉税情况。

11、契税

契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。

注意:买受方的单位和个人为契税的纳税人。

契税以按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据。

?#20013;?#22865;税税率为3-5%,各地有减半征收的情况。大连市目前土地转让税率为4%,在建工程转让税率为4%,普通住宅转让税率为1.5%,非普通住宅转让税率为4%

应纳税额=房地产成交价格或评估价格*税率。

费主要包括:行政管理费用(主要是团队工资及相关报销费用等),以及销售相关费用(主要是营销推广费用)。前者?#35805;?#22312;1.5-2.5%左右;后者?#35805;?#22312;2.5%左右,不同的公司差距较大。综合来讲,两者的中位数水平在5%

 

专业源于专注,合作创造双赢!

 

内蒙古益慧泓远人力资源公司

地址:呼和浩特市新华大?#36136;?#36152;晶钻C808

地址:包头市稀土高新区万达B座330室;

地址?#20309;?#20848;浩特市君御华庭兴安盟电子商务产业园

地址: 鄂尔多斯东胜区安达大厦14楼(公安局对面)

地址:?#26412;?#24066;朝阳区光华路9SOHO3Q

前台:0471-52912810472-5991216 

首席顾问:1868603770213948320658180482885881513481112218514299613

微 信:nmgyihuihongyuan Q群:237321592(人力经理沙龙)

网址:www.tltvis.tw  邮箱:[email protected]

宣传片http://v.youku.com/v_show/id_XOTEzMTE0Mzcy.html?qq-pf-to=pcqq.c2c


此文关键字: 呼和浩特  包头  内蒙古  
广东26选5开奖结果查